Khoanh nợ cho BĐS cần giải pháp phù hợp

Thị trường BĐS được đánh giá là đã ấm lên nhưng các DN hoạt động trong lĩnh vực này vẫn còn rất nhiều khó khăn. Để hỗ trợ thị trường, gỡ khó cho DN, đã có ý kiến đề xuất nên khoanh nợ cho BĐS. 

Nên? Không nên? Và nếu làm thì theo hướng nào? Thời báo Ngân hàng giới thiệu với bạn đọc những ý kiến xung quanh vấn đề này.

	TS. Phạm Sĩ Liêm

TS. Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng Hội xây dựng Việt Nam:

Khoanh nợ là bất đắc dĩ, nhưng nên làm

Về nguyên lý thì bất kể thị trường nào cũng cần phải cân bằng cung - cầu. Nếu cung thừa phải tìm cách giảm nguồn cung xuống. Thị trường BĐS cũng không phải là ngoại lệ. Ngay cả với các dự án BĐS mới khởi công cũng có thể phải dừng lại nếu thấy nguồn cung dư thừa và không bán được.

Nhưng với những dự án BĐS đã vay tiền ngân hàng thì việc dừng dự án lại không hề đơn giản. Bài toán đặt ra là nếu khoanh nợ cho DN làm dự án thì liệu có ảnh hưởng tới ngân hàng không, bởi cho vay dự án BĐS thường có dư nợ lớn. Nhưng nếu để DN tiếp tục thực hiện dự án, khi không bán được sản phẩm, DN không trả được nợ, thì lúc đó ngân hàng thu hồi căn hộ cũng chẳng để làm gì.

Do đó, có thể ngân hàng phải tính tới giải pháp cho khoanh nợ, chờ thị trường hồi phục, DN bán được hàng sẽ có cơ hội trả nợ cho ngân hàng. Tôi nghĩ, khoanh nợ cho dự án BĐS là bất đắc dĩ. Nhưng trong thời điểm hiện nay phải làm và trên thực tế rất nhiều nước họ đã phải sử dụng phương thức này để hỗ trợ thị trường BĐS. Tất nhiên, ngân hàng phải chọn dự án, chọn DN để khoanh nợ.

Qua theo dõi thị trường BĐS thời gian qua, tôi cho rằng, các DN nên tiếp tục tập trung vào phân khúc thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Vì với mức thu nhập của cả hai vợ chồng cỡ khoảng từ 10-15 triệu đồng/tháng, gia đình đó có thể chi khoảng từ 3 đến 4,5 triệu đồng cho nhà ở. Theo kinh nghiệm thế giới thì giá nhà ở phổ cập, phổ thông thường bằng 120 lần giá tiền thuê nhà mỗi tháng. Tức là đi thuê 10 năm sẽ bằng số tiền để mua căn nhà đó. Do đó, nếu chúng ta xây dựng những căn hộ có giá khoảng 600 triệu đồng là phù hợp với tầng lớp thu nhập trung bình.

Tôi nghĩ, chính sách nhà ở của chúng ta trong năm 2014 nên đặt trọng tâm vào phân khúc nhà ở này thì thị trường sẽ hồi phục nhanh chóng. Vì vậy, ngân hàng nên cung cấp vốn cho DN làm dự án nhà ở thu nhập trung bình, phổ cập và đẩy mạnh cho vay đối với người mua nhà ở phân khúc này. Tôi khẳng định rằng, nếu làm như vậy thị trường sẽ khởi sắc và không lo ngại nợ xấu.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia ngân hàng

Nếu khoanh nợ thì phải đóng băng tài sản

Việc khoanh nợ là giải pháp phù hợp và tôi ủng hộ. Nhưng nếu muốn khoanh nợ thì phải khoanh hết các khoản nợ phát sinh từ tất cả các lĩnh vực chứ không riêng BĐS. Kinh nghiệm từ Mỹ, với những khoản nợ khó thu hồi, nếu ngân hàng có yêu cầu và được tòa án cho phép thì ngân hàng sẽ cho khoanh nợ.

Cụ thể, khi tòa án phán quyết không có chủ nợ nào được đòi nợ trong thời gian đó, đồng thời đóng băng toàn bộ tài sản thế chấp cùng với khoản nợ. Và DN đó tiếp tục được vay và món vay mới là nợ bình thường chứ không phải nợ xấu. Thế nhưng từ lúc đó trở đi, tài sản phát sinh từ món nợ mới cộng với tài sản bảo đảm thế chấp của khách hàng vay vốn đều phải "phục vụ" nợ mới chứ không được liên quan đến món nợ cũ.

Đây cũng là vấn đề tôi băn khoăn. Vì với những dự án BĐS dở dang nếu được khoanh nợ mà chúng ta không khoanh tài sản đảm bảo thì rất dễ xảy ra sự nhập nhằng, nhiều khi tài sản đảm bảo từ nợ mới như hàng tồn kho, hoặc là nợ phát sinh từ khoản vay mới lại phục vụ nợ cũ.

Chính vì vậy, nếu có cơ chế để làm việc này, tôi đề nghị khoanh nợ tất cả các món nợ với điều kiện DN đó có khả năng phục hồi. Và đã khoanh thì phải khoanh tất cả tài sản thế chấp và những tài sản phục vụ món nợ đó. Còn với những DN không thể phục hồi thì khai tử luôn. Như vậy mới giải quyết một cách rốt ráo chứ không chỉ đơn thuần khoanh nợ, đảo nợ, cơ cấu lại nợ… thì không bao giờ giải quyết được. Và, vòng luẩn quẩn này khó có thể tháo gỡ được.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Tổng giám đốc CTCP Century Group:

Giải pháp tốt, nhưng không thể áp dụng đại trà

Nếu được khoanh nợ thì quá tốt cho các DN trong lĩnh vực BĐS cũng như ngân hàng. Việc khoanh nợ sẽ giúp DN vay vốn ngân hàng triển khai kế hoạch kinh doanh mới và có cơ hội trả nợ cho ngân hàng. Tất nhiên, tôi nói như vậy không có nghĩa là tất cả các dự án BĐS được khoanh nợ mà chỉ có một số dự án, nhất là những dự án có thanh khoản cao. Và chắc chắn các ngân hàng sẽ có nhiều điều kiện kèm theo nếu DN BĐS muốn được khoanh nợ. Ví dụ: ngân hàng đánh giá lại giá trị tài sản đảm bảo, thay đổi hạn mức tín dụng, lãi suất cho vay…

Hiện tại, có vẻ các ngân hàng như "chim sợ cành cong" nên rất cẩn trọng trong phê duyệt tín dụng. Ngân hàng "soi" rất kỹ như: hồ sơ năng lực tài chính, tiểu sử vay vốn, phương án kinh doanh, phương án bán hàng…Thậm chí DN phải ký được số hợp đồng đặt cọc nhất định với khách hàng thì ngân hàng mới đồng ý giải ngân vốn.

Để giải cứu thị trường BĐS, lãi suất cho vay phải giảm về dưới 10%. Chúng ta nên đánh đổi một phần lợi ích, vì không thể vừa muốn gửi tiết kiệm với lãi suất cao và lại mua được nhà giá rẻ. Do vậy, khi lãi suất huy động giảm xuống chút nữa, người tiêu dùng mới quay sang kênh đầu tư khác và BĐS mới có cơ hội tìm được khách hàng. Như vậy sẽ bớt khó cho ngân hàng, vì khi họ vẫn huy động với lãi suất cao thì khó có thể cho vay với mức lãi suất thấp được. Nhưng để hỗ trợ DN BĐS nói riêng, thị trường BĐS nói chung thì một giải pháp quan trọng nữa cần được tháo gỡ là vấn đề về thuế.

Hiện tại thuế trước bạ đăng ký giao dịch BĐS ở mức 0,5%, thuế chuyển nhượng hợp đồng mua bán là 2%. Như vậy, giao dịch một BĐS mất 2,5% tiền thuế. Theo tôi, thời gian tới thuế trước bạ nên giảm xuống chỉ ở mức 0,2%, thuế chuyển nhượng chỉ từ 0,5 - 1% là cùng. Có như vậy mới khuyến khích được người dân mua nhà.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc CTCP Đất Xanh Miền Bắc:

Thận trọng khi khoanh nợ cho BĐS

Trong bối cảnh thị trường BĐS ảm đạm kéo dài, DN không bán được hàng, nguồn hàng tồn kho lớn nên hầu hết các DN BĐS đều trong tình trạng khát vốn. Trước đây, để hạn chế nợ xấu BĐS, các ngân hàng hạn chế cho vay lĩnh vực này, thậm chí có thời điểm dừng cho vay. Chỉ khi có Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ, đặc biệt là gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng thì thị trường BĐS mới bớt khó khăn. Các ngân hàng cũng vì thế mà mở rộng cho vay đối với lĩnh vực này.

Trước đây, lãi suất cho vay BĐS rất cao, trên 20%/năm thì thời điểm này giảm mạnh. Từ quý III, IV/2013, các ngân hàng đã giảm mạnh lãi suất cho vay mua nhà, dao động 7 - 9%/năm góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Các DN vì thế cũng giải phóng được một lượng hàng tồn kho. Tuy nhiên, việc thị trường đóng băng kéo dài khiến nhiều DN BĐS rơi vào tình trạng kiệt sức, nhiều DN mất khả năng thanh toán dẫn đến phá sản, nợ xấu BĐS vì thế cũng tăng lên.

Tuy nhiên, việc khoanh nợ đối với thị trường BĐS cũng có hai mặt. Một mặt, đối với các DN tốt, việc khoanh nợ và cho vay mới sẽ tạo điều kiện để các DN đó phát triển. Không những DN giải phóng được hàng tồn kho mà còn tạo điều kiện bổ sung nguồn vốn cho nhiều dự án về nhà ở. Song ở mặt khác, việc khoanh nợ cũng đem đến rủi ro cho ngân hàng. Bởi nếu ngân hàng không sàng lọc tốt, việc khoanh nợ có thể dẫn đến nợ xấu trong lĩnh vực BĐS tăng lên. Điều này không chỉ ngành Ngân hàng thiệt mà ảnh hưởng đến cả nền kinh tế. Chính bởi vậy, vấn đề khoanh nợ đối với BĐS cũng cần phải thận trọng.

 Viet Bao.vn

Từ Khóa:

Tweet